Wohn-Riester und Immobilienfinanzierung

Die Wohn-Riester darf inzwischen seit einem Jahr dazu verwandt werden, ein Eigenheim ganz oder teilweise zu entschulden. Laut einer aktuellen Studie weiss jedoch nur jeder achte der befragten Immobilieneigentümer mit laufender Finanzierung von dieser Verwendungsmöglichkeit der Wohn-Riester. Für die Unwissenden geht es jedoch um eine Menge Geld: auf diese Weise können leicht mehrere Tausend Euro eingespart werden bzw. durch Unkenntnis verloren gehen. Ein Rechenbeispiel einer Bausparkasse zeigt:

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Eine 4-köpfige Familie mit einem Restdarlehen von 110.000 Euro finanziert dieses Darlehen mit Hilfe der Wohn-Riester um. Dadurch ist die Familie bei optimaler Förderung 6 Jahre früher Schuldenfrei und spart auf diesem Weg über 20.000 Euro. Nach Aussagen von Stiftung Warentest können einzelne Anleger sogar bis zu 50.000 Euro sparen.

Was wird gefördert?

  • eine Eigentumswohnung
  • das eigene Haus
  • eine Wohnung im eigenen Haus
  • Genossenschaftswohnungen

Bei einem herkömmlichen Riester-Vertrag ist das Ziel, eine private Rente aufzubauen –  bei der Wohn-Riester hingegen investiert man in eine Immobilie. Wichtig ist jedoch, dass die Immobilie vom Anleger selbst genutzt wird. Vermietete Objekte lassen sich mit der Wohn-Riester also nicht finanzieren.

Um die vollen staatlichen Zulagen zu erhalten, müssen die Anleger mindestens 4% des Vorjahresbruttoeinkommen (max. 2.100€) als Tilgung in den Riester-Vertrag einzahlen. Wenn Eheleute die Mindesteinlage zahlen, bekommen sie eine jährliche Grundzulage von 154€ und für jedes nach 2008 geborene Kind weitere 300€. Für Kinder, die vor 2008 geboren wurden, beträgt die Förderung noch immer 185€ pro Kind. Des weiteren ist die Tilgung von bis zu 2.100€ pro Jahr steuerlich als Sonderausgabe bei der Steuer absetzbar.

Voraussetzungen, um in den Genuss der Wohn-Rister zu kommen:

  • der Riester Vertrag muss zertifiziert sein
  • die zu fördernde Immobilie muss selbstgenutzt sein
  • die Tilgung des Darlehens muss bis zum 67. Lebensjahr abgeschlossen sein (sonst entfallen die Zulagen)

Jedoch ist die staatliche Förderung nicht geschenkt und an viele Bedingungen geknüpft, die bis ins hohe Rentenalter zu erfüllen sind, um die erhaltenen Förderungen später nicht zurückzahlen zu müssen.

Ein sogenanntes Wohnförderkonto wird im Laufe der Darlehensphase aufgebaut. Dieses Wohnförderkonto hat nichts mit ihrem Darlehenskonto bei ihrer Bank zu tun.  Auf ihrem Darlehenskonto reduziert sich nach und nach der Betrag, während sich das Wohnförderkonto im Gegenzug Stück für Stück erhöht. Mit spätestens 68 Jahren muss das im Laufe der Jahre angesparte Kapital versteuert und das Konto aufgelöst werden.

Einfach ausgedrückt: Sie können also prüfen, ob die ersparten Beiträge höher sind als die spätere Steuerpflicht oder geringer.

Dazu ein Beispiel: sie müssen auf Grund Ihres Einkommens mindestens 1.200 Euro im Jahr tilgen, um in den Genuss der vollen staatlichen Förderung zu gelangen. Tatsächlich tilgen sie aber jährlich mit 2.100 Euro einen wesentlich höheren Betrag.

Was wird ihnen nun auf dem Wohnförderkonto gutgeschrieben?

Das obliegt ihrer individuellen Situation. Wenn sie beispielsweise nur ein geringe oder gar keine Steuererstattung bekommen, macht es Sinn, den geringeren Wert von 1.200 Euro zu nutzen. Alles was darüber liegt, bringt für sie in diesem Fall keine steuerlichen Vorteile. Erwarten sie erfahrungsgemäß eine größere Steuererstattung, kann der Höchstbetrag von 2.100 Euro die bessere Wahl sein.

Die für sie bessere Variante können sie selbst, oder mit Hilfe eines Steuerberaters, ausrechnen.

Welche Besonderheiten gibt es beim Verkauf zu beachten:

Grundsätzlich ist es ganz einfach: sie verlieren den Anspruch auf Förderung. Die bis dato erhaltene Förderung wird als „fehlverwendet“ definiert und das Wohnförderkonto muss auf Null ausgeglichen werden. Demnach steht eine sofortige Steuerpflicht an.

Ausnahmen dabei sind:

•Sie können die Immobilie verkaufen ohne den Anspruch auf Förderung zu verlieren, wenn sie innerhalb von fünf Jahren eine neue Immobilie kaufen.

•Ebenso ist die Vermietung möglich, wenn die Situation es ergibt (berufsbedingter Umzug) und Sie die Immobilie nicht verkauf wollen. Aber es muss sichergestellt sein, dass in der Rentenphase eine Eigennutzung der Immobilie erfolgt. Demnach darf die Vermietung nur zeitlich befristet erfolgen, denn mit spätestens 67 Jahren müssen sie die Immobilie wieder selbst nutzen. Wichtig: Beantragung und Genehmigung nötig!

•Kommt es bei einer Scheidung zu einer gerichtlichen Zuweisung der Immobilie auf einen Ehepartner, besteht kein Problem. Besteht auf Grund des Versorgungsausgleiches nicht die Möglichkeit der Übertragung auf einen Ehepartner, ist ebenfalls von einer „Fehlverwendung“ auszugehen. Wenn dann nicht rechtzeitig eine neue Immobilie erworben wird, oder eine Riester-Rente genutzt wird, droht die Steuerzahlung wegen der schädlichen Verwendung.

Fazit:

Es müssen mindestens 3 Bedingungen erfüllt sein, dass sich die Wohn-Riester wirklich lohnen kann:

•nutzen sie die staatliche Förderung in Form der Zulagen in voller Höhe

•erhalten sie über die Zulagen hinaus eine Steuererstattung, setzen sie diese als Sondertilgung ein

•da das Wohn-Riester-Darlehen früher abbezahlt ist, als ein ungefördertes Darlehen, sparen sie einiges an Raten. Das eingesparte Geld sollten sie für zukünftig anfallende Steuerzahlungen zurücklegen

Nutzen sie die kostenlose Checkliste zum Immobilienkauf, um das passende Objekt besser bewerten zu können.

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