Mit einer Immobilieninvestition Kapital aufbauen

Momentan lohnt es sich aufgrund der Niedrigzinsphase besonders, in Immobilien zu investieren. Das liegt vor allem daran, dass Sachwerte nicht wie Geld beliebig vermehrt werden können. Eine Immobilie kann nicht auf Knopfdruck vermehrt werden, Geld jedoch schon. 

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„Papiergeld kehrt früher oder später zu seinem inneren Wert zurück – Null.“ – Voltaire

Noch vor wenigen Jahren hat sich das Geld mit Hilfe von Anlageformen wie Festgeldkonten, Tagesgeldkonten und Lebensversicherungen von selbst vermehrt und war vor allem eins: Bequem. Der Sparer musste sich nicht aktiv um seinen Vermögensaufbau kümmern und keine Anlagen prüfen. Heute ist dies anders, denn die sicheren Anlageformen bringen kaum Ertrag. Einige Lebensversicherer kürzen schon ihre Ablaufleistung. Dass das rechtens ist, hat der Bundesgerichtshof am 27.06.2018 (Az. IV ZR 201/17) bestätigt.

Wie stark das Vermögen durch Geldentwertung angegriffen wird, sieht man an diesem Beispiel. Angenommen, es werden 5.000 Euro auf ein Tagesgeldkonto gelegt. Zurzeit gibt es darauf weniger als 1 Prozent Zinsen. Wird die Inflation von 2 Prozent dagegen gestellt, entwertet sich das gesparte Geld jedes Jahr um 1 Prozent. Das bedeutet, dass von der ehemaligen Summe nach 10 Jahren mit Zinseszins weniger als 4.500 Euro übrig sind. Während diese Bedingungen für sichere Anlageformen das Aus bedeuten, profitieren Immobilieninvestoren davon. 

Bei einem angenommenen Darlehenszins von 1,8 Prozent und einer Inflation von über 2 Prozent entstehen sogar Inflationsgewinne, da sich der Kredit mehr entwertet als die dazugehörige Zinszahlung. Dieser Fall kommt in der Praxis aktuell öfters vor, als man glaubt, und dabei sind noch nicht einmal die Mietsteigerungen mit eingerechnet. Mehr zum Thema Inflationsschutz ist in diesem Blogartikel zu erfahren. 

Hohe Renditen durch eine Immobilieninvestition

Renditen von über 10 Prozent und mehr auf das eingesetzte Kapital sind bei der Investition in Immobilien keine Seltenheit. Zwar kann man sein Geld auch in Aktien und Edelmetalle investieren, die Renditen in Höhe von 6 bis 8 Prozent sind jedoch geringer und die Hebelung mit Fremdkapital ist deutlich schwieriger. Zudem generieren Immobilien durch die Mieteinnahmen monatliche Rückfüsse, weshalb sie optimal für die Bedienung von Krediten eingesetzt werden können. Aufgrund des „billigen Geldes“ können momentan auch Niedrigverdiener in das lukrative Immobiliengeschäft einsteigen. 

Wichtig ist jedoch, dass nicht in ein Eigenheim investiert wird, sondern in ein Objekt, das im Anschluss vermietet wird. Nur dann handelt es sich um eine echte Immobilieninvestition. Um eine Immobilie finanzieren zu können, wird ein Darlehen von der Bank benötigt. Diese wiederum verlangt vom Schuldner gewisse Sicherheiten, beispielsweise eine einwandfreie Schufa-Auskunft und eine gute Bonität. Auch der frei zur Verfügung stehende Cashflow wird beleuchtet. In folgendem Beispiel wird beleuchtet, wie sich aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase auch Menschen mit niedrigerem Einkommen eine Immobilieninvestition leisten können. 

Immobilieninvestition trotz niedrigem Einkommen

Angenommen, das Objekt kostet 150.000 Euro und es wird ein Darlehen zu 6 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung aufgenommen. 150.000 Euro Kosten * 2 Prozent Tilgung / 12 Monate ergibt eine Monatsrate von 250 Euro. Diese Summe bezahlt die Immobilie ab, die gleichzeitig den Wert erhält. Anders sieht es mit den Darlehenszinsen aus. Wenn der Zinssatz bei 6 Prozent liegt, steigt die monatliche Belastung um 750 Euro, wodurch eine Gesamtrate von 1.000 Euro entsteht. Wie berechnet die Bank, ob das Einkommen hoch genug ist, um diese Rate monatlich zu bewältigen? 

Gehen wir von einem monatlichen Netto-Einkommen von 2.000 Euro aus. Bei Fixkosten in Höhe von 1.000 Euro (400 Euro Mietkosten, 600 Euro Lebenshaltungskosten) und einer Haushaltslücke von 150 Euro entstehen Kosten in Höhe von 1.150 Euro. Unter der Haushaltslücke wird ein gewisses finanzielles Polster verstanden, um unvorhergesehene Kosten decken zu können. Die angesetzte Höhe variiert von Bank zu Bank. Um die 1.000 Euro Zins und Tilgung für das aufgenommene Darlehen bezahlen zu können, wäre ein Netto-Einkommen von 2.150 Euro nötig. Somit reicht die Haushaltsrechnung nicht aus. Selbst mit Eigenkapitaleinsatz und einer guten Bonität wird eine Finanzierung schwierig.

Wie die Niedrigzinsphase die Immobilieninvestition beeinflusst

Hier kommt die aktuelle Niedrigzinsphase ins Spiel. Momentan sind Darlehen zu einem Zinssatz von 2 Prozent möglich. In obigem Beispiel würden auf die aufgenommene Summe von 150.000 Euro Zinsen in Höhe von lediglich 250 Euro anstatt 650 Euro fällig werden. Die monatlich abzuzahlende Rate sinkt somit auf 500 Euro. Der Darlehensnehmer müsste somit ein Einkommen von 1.150 Euro für die Lebenshaltungskosten zuzüglich der 500 Euro für den Kredit erwirtschaften. Ein Netto-Einkommen von 1.650 Euro zu erzielen, ist für viele Menschen deutlich realistischer. 

Grundsätzlich ist es von Vorteil, bei einem Immobilienkauf eine Kaufpreisfinanzierung zu bekommen. In diesem Fall können die Kosten für das Investment zu 100 Prozent durch das Darlehen gedeckt werden. Davon ausgenommen sind die Kaufnebenkosten, zu denen die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren zählen. Da diese Kosten für die Bank keine Sicherheit darstellen, müssen sie stets aus eigener Tasche bezahlt werden. Warum dies Sinn macht, soll folgendes Beispiel verdeutlichen.

Vorteile der Kaufpreisfinanzierung

Zusätzlich zum Kaufpreis von 150.000 Euro fallen noch weitere Kosten an. Der Notar schlägt mit 2 Prozent zu Buche, während die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Um die Rechnung einfach zu halten, wird in diesem Beispiel von Kaufnebenkosten in Höhe von 10 Prozent ausgegangen, also 15.000 Euro. Diese Summe muss   in der Regel selbst aufgebracht werden und wird nicht von der Bank finanziert. Angenommen, die Immobilie wirft bei einer Kaufpreisfinanzierung am Ende des Jahres   einen Gewinn von 1.500 Euro ab. In diesem Fall beträgt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital 10 Prozent. Der Gewinn kann durch Mietsteigerungen oder Kaufpreissteigerungen entstehen. 

Wie verhält sich die Rendite, wenn Eigenkapital in Höhe von 20.000 Euro aufgebracht wird? Das Eigenkapital erhöht sich dadurch auf 35.000 Euro. Beim gleichen angenommenen Gewinn von 1.500 Euro pro Jahr beträgt die Rendite nur noch 4,29 Prozent und verringert sich somit drastisch. Es lohnt sich also, sich im aktuellen Niedrigzinsfeldumfeld um eine 100-Prozent-Finanzierung zu bemühen und, abgesehen von den Kaufnebenkosten, so wenig Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Dadurch werden jedoch nicht nur die Gewinnchancen erhöht, sondern auch die Risiken. Deswegen ist bei Kaufpreisfinanzierungen eine ausführliche Prüfung und die optimale Finanzierungsstruktur enorm wichtig.

Worauf es bei einer Immobilieninvestition ankommt

Bevor eine Immobilieninvestition getätigt wird, sollte geprüft werden, wer die Immobilie aus welchem Grund verkauft. Bei Mehrfamilienhäusern muss besonders auf die Zusammensetzung der einzelnen Parteien geachtet werden. Als Kapitalanleger ist es von Vorteil, wenn in das Haus primär Kapitalanleger investiert haben und es nur wenige Eigennutzer gibt. Warum? Die Interessen von Eigennutzern bezüglich Renovierungen und Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums variieren teilweise deutlich und können hohe, ungewollte Kosten verursachen.

Darüber hinaus ist die Lage entscheidend. Es lohnt sich, herauszufinden, in welchen Städten und Vierteln die Kaufpreise in den nächsten zehn Jahren wahrscheinlich ansteigen werden. Der Kaufpreis sollte der Lage und Ausstattung entsprechen. Top Lagen sind nur zu Top Preisen erhältlich. Es ist unabdingbar, die Makro-, Mikro- und Nanolage zu überprüfen, bevor eine Entscheidung darüber getroffen werden kann, ob sich die Investition in das Objekt lohnt. 

Nicht vergessen werden sollte die Beauftragung eines geeigneten Managements, also einer Hausverwaltung. Diese übernimmt beispielsweise die Hausgeldabrechnung, führt nach Absprache Mieterhöhungen durch und kümmert sich um etwaige Mietstreitigkeiten. Jede Wohnung sollte mit einem Sachverständigen begangen werden, um Feuchtigkeit, Schimmel oder Baumängel festzustellen. Diese müssen entweder in den Kaufpreis eingepreist werden oder bei Unlösbarkeit zum Ablehnen des Investments führen.

Warum es Sinn macht, die Immobilie 10 Jahre zu halten

Auch der Zustand des Objekts selbst ist entscheidend. Wie ist die Baustruktur? Gibt es noch Potenzial, den Wert der Immobilie durch bestimmte Maßnahmen zu erhöhen, beispielsweise durch das Anbringen von Balkonen? Ein Immobilieninvestment ist nur dann lukrativ, wenn das Objekt im Vorfeld ausgiebig geprüft und im Anschluss stetig weiterentwickelt wird sowie Mieterhöhungen vorgenommen werden.

Fazit

Eine Immobilieninvestition ist nur dann sinnvoll, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Neben einer guten Mietrendite, genügend Entwicklungspotenzial und einem guten Bauzustand zählt hierzu ein guter Standort. Eine Investition in Immobilien zur Eigennutzung ist hingegen ein reiner Luxus, den man sich leisten können sollte. Die Immobilie kann nach zehn Jahren entweder verkauft werden und der Erlös steuerfrei behalten werden, oder aber die Mieteinnahmen werden dazu verwendet, das Objekt ganz abzuzahlen, um im Anschluss selbst von regelmäßigen Mieteinnahmen profitieren zu können. In jedem Fall sind eine Menge Know-how und eine ausführliche Kalkulation nötig, um entscheiden zu können, ob sich die Investition in ein Objekt lohnt oder nicht. 

Dies ist ein Gastbeitrag von Paul Hinrichs.

© www.immlab.de – Paul Hinrichs

Paul ist leidenschaftlicher Unternehmer und Gründer von www.immlab.de. Bereits während seiner Schulzeit hat er sich für das Unternehmertum interessiert und direkt nach seinem Abitur im Jahr 2007 seine erste Firma gegründet. Bis heute steht die Beratung von Investoren im Fokus, mit der Besonderheit, ausschließlich sinnvolle und nachhaltige Lösungen anzubieten. Hierzu gehört insbesondere die Anschaffung einer Immobilie als Kapitalanlage. Für Paul ist eine Immobilie ein System mit vielen verschiedenen Facetten, die aufeinander aufbauen. Der Zustand eines Objektes ist für die Beurteilung genauso entscheidend wie die Lage, das Management, das Potenzial und die Finanzierung. 

Bei jedem einzelnen dieser Punkte können Fehler gemacht werden, die in der Gesamtheit zu einem Misslingen des Investments führen können. Durch sein umfassendes Know-how schützt Paul seine Investoren davor. Seit der Gründung der Firma hat sich viel getan. Mittlerweile hat er weitere Unternehmen gegründet, darunter beispielsweise eine Prüfgesellschaft, die Immobilien ankauft und auf Herz und Nieren prüft. Darüber hinaus ist eine professionelle Verwaltung dazugekommen, die dafür sorgt, dass die Immobilie nach dem Kauf bestmöglich entwickelt wird. 

Warum ist genau diese Entwicklung aus seiner Sicht so wichtig? Noch immer glauben viele, dass ein Immobilien-Investment nur der reine Kauf eines Objektes ist. Das eigentliche Investment beginnt jedoch erst nach dem Kauf, indem das Objekt durch Ausschöpfung des gesamten Potentials und der Aufarbeitung von Versäumnissen entwickelt wird. Paul ist davon überzeugt, dass eine Immobilie ein einzigartiges Vehikel ist, um den eigenen Vermögensaufbau voranzubringen. 

Er beschäftigt sich täglich mit der Prüfung von Objekten und mit allen Fragen rund um Immobilien, Finanzierungen und Entwicklung. Dadurch hat er einen umfassenden Einblick in den aktuellen Immobilienmarkt, den er im Buch „Entspannt in Immobilien investieren“ mit spannenden Beispielen aus der Praxis veranschaulicht.

2 Kommentare
  1. Steven
    Steven sagte:

    Super Artikel. Ich überlege auch schon länger mal eine Einfamilienhaus für die Eigennutzung zu erwerben. Aber ich möchte nicht auf den Zug aufspringen bloß weil die Zinsen gerade günstig sind.

    Gefühlt hat im Freundeskreis jeder 3 ohne Eigenkapital für die Eiggennutzung gekauft, nur weil die Zinskonditionen super sind. Da wurde nicht mal gerechnet ob man sich die Immobilie nach der Zinsbindung mit höheren Raten noch leisten kann bzw. die Tilgungsrate dermaßen nach unten geschraubt das man bloß weniger zahlt als zur Miete.

    Von daher vermute ich das in 5 – 10 Jahren die meisten Immobilien wieder zum verkauf stehen werden und viele in die Eigeninsolvenz fallen werden.

    Den schönsten Spruch den ich mal gehört habe war. „Wir haben für 280.000 das Haus gekauft und nochmal 100.000 rein gesteckt für die Renovierungen und ohne Eigenkapital gekauft. Aber wir zahlen ja nur 680 EUR monatlich und sind in 10 Jahren fertig“

    Da freut sich die Bank bzw. der Kreditgeber!

    Ich persönlich rechne immer durch mit welcher Restschuld ich nach 10 – 15 Jahren Zinsbindung raus komme und mit einer Tilgungsrate von mindestens 3%. Ohne Eigenkapital von mind. 20% werde ich diesen Schritt nicht wagen. Zudem die Immobilienpreise hier am Bayr. Untermain sowieso aktuell überzogen sind.
    Für das gleiche Geld bekommt man in anderen Gebieten schon 2 Häuser.
    Je nachdem wo man im alter mal wohnen möchte.

    Gruß Steven

    • Paul Hinrichs
      Paul Hinrichs sagte:

      Hallo Steve,

      vielen Dank für deinen Kommentar. Letztendlich sind die Zinsen maßgebend für „Eigenheimler“. Deswegen kann ich gut verstehen, dass Menschen mit einem solchen Wunsch momentan zugreifen. Allerdings werden die Zinsen durch die gestiegenen Objektkosten zum Teil kompensiert. Was man allerdings beachten muss, ist, dass die Inflation (aktuell 2,3 %), Gehaltssteigerungen und die Tilgung dafür sorgen, dass bei einer Anschlussfinanzierung das Risiko reduziert ist. Natürlich sind die Aufschläge für Kaufpreisfinanzierungen erheblich. Der Zinsabschlag liegt erfahrungsgemäß beim Wechsel von einer 100-Prozent-Finanzierung auf eine 90-Prozent-Finanzierung bei 0,3 bis 0,5 % (bei 100 % sind es 2,3 % und bei 90 % sind es 1,8 %).

      Deswegen sehe ich das Thema Anschlussfinanzierung nicht so kritisch. Zudem wollen die meisten Banken keine Non-Performing-Loans haben. Das hat verschiedene Gründe, auf die ich hier nicht weiter eingehen will. Ich sehe ein weitaus größeres Thema bei den Eigennutzern: Oftmals werden die Kaufnebenkosten übersehen, die im Schnitt bei 10 % liegen, und auch die Modernisierungen. Nach 20 bis 40 Jahren werden große Reparaturen fällig, wie Dach, Heizung oder Dämmung. Hier muss man mit erheblichen Kosten rechnen. Die meisten Eigentümer haben dieses Geld jedoch nicht eingeplant.

      Zudem werden die meisten Kosten zu einer absoluten Unzeit fällig, nämlich in der Rente. Anstatt sich freuen zu können, dass die Mietbelastung entfällt, entsteht durch Modernisierungsmaßnahmen eine starke finanzielle Belastung. Will man das Objekt dann verkaufen, erfährt man oftmals, dass es nicht mehr „State Of The Art“ ist. Beispiele hierfür sind Häuser, die vor 1990 errichtet wurden und in der Regel pastellfarbene Bäder haben. Letztendlich ist bei einem solchen Verkauf nur noch ein geringer Kaufpreis zu erzielen.

      Was bleibt also?

      Eigenheime lohen sich in den seltensten Fällen. Eine Ausnahme kann bei steigenden Bodenpreisen aufgrund von Spekulation vorliegen, beispielsweise in München. Die Bausubstanz an sich wird jedoch mit zunehmendem Alter nicht besser. Wie du es richtig beschrieben hast, sollte das nötige Geld mitgebracht werden und man sollte sich nichts vormachen, dass die Investition in ein Eigenheim derzeit günstiger ist oder dass es sich lohnt.

      Ich freue mich auf dein Feedback,
      Paul

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