Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Immer wieder hört man von deutlich überbewerteten Preisen bei Immobilien. Zweifelsohne sind Immobilien in Deutschland begehrt, für viele Anleger die Altersvorsorge schlechthin und für die meisten von uns die größte Investition im Leben. Aktienmärkte kennen nur noch eine Richtung, die Zinsen sind im Keller und die Cash-Reserven wollen angelegt werden. Das sind nur ein paar Gründe, weshalb die Immobilienpreise immer weiter steigen. Insgesamt ist diese Entwicklung nicht Besorgnis erregend, jedoch gibt es Ausnahmen.

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Schon seit Jahren, und damit bin ich wohl nicht allein, trage ich mich mit dem Gedanken, eine Immobilie zu erwerben. Erst war es die klassische Ansicht: lieber für etwas eigenes zahlen, statt den Vermieter reich machen. Irgendwann kam die Überlegung, doch zur Miete zu wohnen und ein Objekt zur Vermietung zu erstehen. Im ersten Fall ist Eigenkapital das A und O, aber selbst im Falle der Vermietung sind Kaufnebenkosten von ca. 10% zu kalkulieren. Je nach Objektwert sind das schnell deutlich mehr als nur ein paar tausend Euro.

Ganz gleich wie man sich entscheidet, es gibt im Vorfeld ein paar Dinge zu beachten. Ich möchte hier einfach ein paar Gedanken dazu loswerden – um meine Ideen zu sortieren und evtl. zu diskutieren…

Zuerst ein Blick auf den Immobilienmarkt:

In den vergangenen Jahren sind Immobilien deutlich teurer geworden. Der Markt für Gewerbeobjekte im Gegensatz kühlte sich im Vergleich zu den Vorjahren etwas ab. Allerdings sind Gewerbeimmobilien ein Thema für sich und sollen daher hier nicht weiter erwähnt werden. Bei den Preisen für Wohnungen kam es in 2014 zu Steigerungen von fast 6% gegenüber Vorjahr (Quelle: Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP)).

In den letzten 10 Jahren stiegen die Immobilienpreise auf dem gesamten deutschen Markt fast um 25%. Die Bundesbank schätzt die Preise trotzdem nicht als zu hoch ein. Wieso auch? Schließlich verdient das Land bzw. der Bund an jedem Immobilienkauf kräftig mit.

Obwohl die Preise nach Einschätzung nicht zu hoch liegen und keine Überbewertung vorliegt, gibt es einzelne Ausnahmen, welche die Großstädte betreffen.

Wohnungen:

Gerade in Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) sind die Preise für Eigentumswohnungen bzw. Einfamilienhäuser sehr ambitioniert. Preissteigerungen von 10 bis 20% in den letzten 3 Jahren sind keine Seltenheit. In Metropolen, ausgewählten Innenstadtlagen bzw. Ballungszentren wird diese Zahl spielend übertroffen. Nach einem Report im „Focus“ liegen die Preise für Wohnungen in den wirtschaftlich Starken Standorten in teilweise astronomischen Höhen.

Da werden 10.000 Euro in Frankfurt, 15.000€ in Hamburg oder sogar über 20.000 Euro pro Quadratmeter in München bezahlt.

Dass das nicht der Standard ist, ist klar – bezahlen bzw. kaufen muss das trotzdem jemand. Und demnach bewohnen auch. Um solche Objekte zu vermieten, sind ebenso obskure Mietpreise erforderlich.

Auf Grund von niedrigen Zinsen und einer stabilen Konjunktur sind wohl hauptsächlich in- und ausländische Investoren auf der Suche nach dem passenden Objekt. Wenn deren Nachfrage wieder anhält, ist von wohl ehr von weiter steigenden Preisen auszugehen.

Einfamilienhäuser:

Eine Gegenüberstellung der Kosten für ein Einfamilienhaus (ca. 170m²) in Deutschland zeigt ebenso ein ganz spezielles Bild. Das „gleiche“ Haus würde in den folgenden Städten wie folgt kosten:

  • Hamburg: 815.000 Euro
  • Berlin:  592.000 Euro
  • Hannover:  492.000 Euro
  • Dortmund:  369.00 Euro
  • Düsseldorf:  942.000 Euro
  • Köln:  732.000 Euro
  • Frankfurt: 923.000 Euro
  • Erfurt: 402.000 Euro
  • Stuttgart: 875.000 Euro
  • Nürnberg:  570.000 Euro
  • München:  1.492.000 Euro.

Richtig. Hier gibt es Unterschiede von etwas mehr als 1 Million Euro. Bei einer Betrachtung des Quadratmeterpreises ist das demnach eine Spanne von 2.170 Euro bis 8.775 Euro. Sicherlich lässt sich das nicht 1 zu 1 vergleichen, zeigt jedoch auf, wie eklatant die Unterscheide sind.

Dennoch sind die Preisanstiege bei Wohnimmobilien merklich geringer, als noch in den Jahren zuvor. Grund dafür könnte sein, dass sich das Kaufinteresse in den boomenden Regionen auf Grund der vorangegangenen Preisentwicklung etwas abgeschwächt hat. Die bereits erwähnten Steigerungen bei den Wohnimmobilien beliefen sich in 2014 auf durchschnittlich 5,25 Prozent gegenüber Vorjahr, in 2013 waren es sogar noch 7,25 Prozent Steigerung im vergleich zu 2012.

Mehrfamilienhäuser:

Einen besonderen Preisanstieg konnten Mehrfamilienhäuser verzeichnen. Hier fand eine Kaufpreissteigerung von sogar 7,2 Prozent im Vergleich zu 2013 statt. Im Vergleich dazu sind die Mieten lediglich um 5,3% gestiegen.

Korrektur in Sicht?

Die Entwicklung der Immobilienpreise wird immer wieder mit den niedrigen Zinsen, konstanter Konjunkturentwicklung und starker Wirtschaftskraft begründet. Außerdem fehlen Alternativen zur Geldanlage. Der Deutsche an sich ist kein Aktienfreund, Betongold hat schon immer eine besondere Anziehungskraft. So lange es nicht die großen institutionellen Anleger sind, welche große Summen aus dem Immobiliensektor abziehen, wird es wohl kaum zu nennenswerten Preissenkungen kommen. Bereits seit der Finanzkrise treibt es Anleger und private Häuslebauer – zusätzlich wegen der niedrigen Zinsen – in Immobilien. Das treibt die Preise…

Vorteile / Nachteile bei einem gemieteten Haus oder Mietwohnung:

Wenn man sich für eine Immobilie zur Miete entscheiden hat, ist auch diese Entscheidung an eine gewisse Zeit gebunden. Nur die wenigsten von uns werden zur Freizeitgestaltung umziehen…

Vorteile:

  • die Immobilie lässt sich der Lebenssituation leicht anpassen (Single, Kinder)
  • keine Verpflichtung / leicht kündbar
  • meist verhältnismäßig geringe Nebenkosten
  • keine Kapitalbindung oder Kreditaufnahme zum wohnen nötig
  • Wartung / Instandhaltung erfolgt durch Vermieter
  • bei Schäden oder Mängeln ist Vermieter oder Hausverwaltung Ansprechpartner

Nachteile:

  • nur bei Neubau als Erstmieter (evtl.) Mitspracherecht bei Ausstattung
  • gewünschte Änderungen muss mit dem Vermieter abgestimmt werden
  • die monatliche Miete könnte auch zur Zahlung eines Darlehens verwendet werden
  • steigende Mieten können finanziell belasten
  • Kostenentwicklung ist schlecht absehbar
  • Gartengestaltung bei einem  Haus nur eingeschränkt möglich (z.B. Pool)
  • bauliche Veränderungen (speziell beim Haus) nur nach Absprache möglich

Vorteile / Nachteile bei Haus oder Eigentumswohnung zur Selbstnutzung:

Bei einem Immobilienkauf möchte ich die eigentlichen Kaufpreise als Vor- oder Nachteil außen vor lassen. Dieses Thema wurde bereits beleuchtet. Es geht hier um die eigentlichen Beweggründe, die für oder gegen eine eigne Immobilie im Vergleich zu einem Mietobjekt stehen.

Vorteile:

  • bei Neubau Planungsfreiheit / bei Bestand hat man die Möglichkeit eines umfassenden Umbaus
  • Ausstattung / Einrichtung frei wählbar
  • man zahlt für etwas eigenes / die Altersvorsorge
  • derzeit attraktives Zinsniveau für Darlehen
  • sollte sich die private Situation ändern (berufsbedingter Umzug), ist auch eine Vermietung möglich
  • als Nachlass vererbbar

Nachteile:

  • hohe finanzielle Verpflichtung, meist über Jahrzehnte
  • hohe Quote Eigenkapital erforderlich, um die finanzielle Belastung zu reduzieren
  • Kaufnebenkosten verursachen nochmals 10% der Kaufsumme
  • bei Schäden oder Instandhaltungen ist man selbst verantwortlich
  • Rücklagen für Wartung / Reparaturen (Heizung / Dach…) etc. nötig
  • ändert sich die umliegende Infrastruktur, kann die Immobilie deutlich abgewertet werden (Straße, Flughafen etc.)
  • auf Grund des aktuellen Preisniveaus besteht die Gefahr, dass man bei deutlichem Preisrückgang finanzielle Einbußen bei Verkauf realisiert

Vorteile / Nachteile bei Haus oder Eigentumswohnung zur Vermietung:

Der Punkt dabei ist wohl schlechthin, dass eine Immobilie eine gute Altersvorsorge sein kann, wenn sie wieder verkaufbar ist.

Vorteile:

  • je nach Fall sind steuerliche Vorteile nutzbar
  • monatlicher Geldfluss durch Mieteinnahmen (wenn das Objekt nicht mehr finanziert wird)
  • die Finanzierung trägt sich evtl. gänzlich allein, andernfalls Eigenmittel nötig
  • mögliche Wertsteigerung der Immobilie
  • marktübliche Steigerung der Mieteinnahmen möglich
  • im Rentenalter Selbstnutzung (ohne Miete) möglich
  • Veräußerungsgewinne möglich
  • die Immobilie ist als Erbe nutzbar

Nachteile:

  • Mietnomaden in der Wohnung und daraus resultierende Sanierungskosten
  • Eigenkapital nötig (mind. für die Kaufnebenkosten)
  • Mietausfallrisiko bei Leerstand bzw. Mieterwechsel
  • entwickelt sich der Standort negativ, kann der Wert der Immobilie enorm beeinflusst werden
  • Investitionen werden bei der Eigentümerversammlung beschlossen – Investitionspflicht für alle Eigentümer
  • wenn die Immobilie als Anlageobjekt genutzt wird, kommt es auf Grund der Kaufsumme häufig zu einem Klumpenrisiko im gesamten Portfolio
  • in vielen Regionen ist die Netto-Rendite von Anlageobjekten nicht mehr ausreichend attraktiv

Fazit:

Abschließend muss ich sagen, dass ich den optimalen Weg für mich noch nicht gefunden habe. Eine Entscheidung habe ich bis jetzt noch immer nicht getroffen. Das derzeitige Zinsniveau ist verlockend, allerdings muss auch Eigenkapital vorhanden sein. Derzeit ist dies jedoch noch nicht ausreichend. Sollte das der Fall sein, möchte ich auch nicht mein ganzes vermögen zur Finanzierung einer Immobilie einbringen. Ich denke, diese Thema wird mich noch eine Weile beschäftigen… Die Preisentwicklung gerade in Großstädten oder Ballungszentren halte ich langsam für ausgereizt. Ich glaube jedoch nicht, dasds hier schon von einer Blase die rede sein kann. Es gibt noch immer ausreichend Investoren, die Geld zur Anlage zur Verfügung haben und im Gegenzug Mieter, welche bereit sind, für Top-Lagen oder erstklassig ausgestattete Wohnungen entsprechende Top-Mieten zu zahlen…

Wie seht Ihr das Thema Immobilie? Welche Erfahrungen habt Ihr gemacht?

Mieten? Kaufen und selbst nutzen oder vermieten?

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