Die Immobilienfinanzierung

In den letzten 2 Wochen habe ich die Zeit genutzt und habe versucht, Termine bei Banken bezüglich meiner Immobilienfinanzierung zu machen. Das Ergebnis ist noch nicht rosig, aber besser als gar nichts und ich habe eine grobe Orientierung, auf was ich mich einlasse und was mich eine Immobilie wirklich kostet.

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Nachfolgend möchte ich kurz beide Angebote vorstellen. Ausgangspunkt war bei beiden Terminen mehr oder minder gleich, um auch vergleichbare Daten zu erhalten. Meine Vorgaben waren stichpunktartig zusammengefasst:

  • Finanzierungssumme 129.000 Euro (das war der Preis des teuersten besichtigten Objekts)
  • 100% Finanzierung
  • Laufzeit möglichst 20 Jahre
  • Zinsbindung über die gesamte Laufzeit
  • Kündigung sollte nach 10 Jahren ohne große Kosten (Vorfälligkeit) möglich sein
  • Sondertilgung mind. 1x jährlich (mind. 5% der Finanzierungssumme)

Das erste Angebot ist ein klassisches Annuitätendarlehen. Hier wurden alle Punkte eingehalten: die Laufzeit beträgt 20 Jahre, die Sondertilgung von 5% wurde berücksichtigt und hinzu kommt die Möglichkeit, während der gesamten Kreditlaufzeit die Tilgungsrate 2x kostenfrei anzupassen. So kann man auf zukünftige persönliche, finanzielle Situationen besser reagieren.

Ich hätte in diesem Fall für 20 Jahre jeden Monat knapp 680€ zu zahlen. Das macht im Jahr also 8.160€ bzw. in 20 Jahren 163.200 Euro.

Beim zweiten Angebot handelt es sich um eine Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag. In diesem Fall wird ein Bausparvertrag über die Finanzierungssumme (in meinem Fall 129.000 Euro) abgeschlossen, welcher in den ersten 10 Jahren bespart wird (Ansparphase) und dann zuteilungsreif ist. Der Vorteil bei dieser Lösung ist, dass jederzeit Sonderzahlungen in den Bausparer geleistet werden können. Ganz gleich wie oft und ganz gleich, in welcher Höhe. Nachteil: ich muss den Bausparvertrag zusätzlich bezahlen (Gebühren) und auch während der Ansparphase werden Zinsen für den Kredit fällig. Nach 10 Jahren ist also die komplette Bausparsumme verfügbar und wird genutzt, um den Kredit komplett zu tilgen. Danach beginnt die Darlehensphase des Bausparvertrages.

Hier wären in der ersten Dekade monatlich etwas über 520€ für den Bausparer plus 250€ für die Kreditzinsen und in den zweiten 10 Jahren knapp 720€ für das Darlehen des Bausparers fällig. Damit liegt die jährliche Belastung in den ersten 10 Jahren bei 770€ monatlich (9.240 Euro p.a.) um danach mit 720€ monatlich etwas geringer auszufallen (fast 8.640 Euro). In 20 Jahren würde ich hier demnach 178.800 Euro zahlen.

Es ist schon erstaunlich, wie groß die Unterschiede bei einzelnen Banken sind und welche unterschiedlichen Konzepte bei einer Finanzierung  herangezogen werden. Die Differenz beträgt in meinem Beispiel satte 15.600 Euro. Das ist mehr, als die Kaufnebenkosten ausmachen würden… (Eine erste Betrachtung möchte ich an dieser Stelle ganz oberflächlich machen und daher die anfallenden Gebühren etc. ausklammern.)

Ich werde auch in den nächsten Wochen noch versuchen (so fern ich es zeitlich einrichten kann), weitere Termine bei Banken zu machen. Im optimalen Fall hätte ich gern 3 bis 5 Angebote zum Vergleich vorliegen… Anschließend steht noch immer ein Beratungsgespräch mit einem Steuerberater aus. Das wollte ich eigentlich schon in der letzten Woche vereinbaren, allerdings macht mir die mangelnde Zeit einen Strich durch die Rechnung. Jedoch möchte ich jetzt in keinem Fall überstürzt handeln. Ich habe mich mit diesem Thema jahrelang beschäftigt, ohne wirklich tätig zu werden. Jetzt möchte keinen Schnellschuss machen und die Sache ruhig und überlegt angehen – nun sollte es nicht auf ein paar Wochen ankommen…

6 Kommentare
  1. Alexander
    Alexander sagte:

    Es ist sehr löblich, verschiedene Angebote einzuholen. Das Lustige ist aber, dass jede Bank eine Schufa-Auskunft einholt und durch die vielen Anfragen dein Score-Wert sinkt. Daher solltest Du nicht vergessen, dies a) den Banken zu sagen Und b) nach Abschluss eines Kredits eine Selbstauskunft einzuholen. Aber die kostenfreie! Da kann man dann Einspruch erheben, wenn man schlechter gestellt wird, weil man vergleicht. Eigentlich sollten die einem einen Bonus geben, da man sich kümmert. Verrückte Welt.

    • Elmar
      Elmar sagte:

      Hallo Alexander,

      Danke für den Hinweis. Das mit der Schufa ist wirklich interessant. Und wirklich verrückt, wie du sagtest. Man möchte sparen und Angebot vergleichen und wird dafür „bestraft“…
      Ich habe bereits seit einiger Zeit die Idee, eine Immobilie zu kaufen und habe schon den einen oder anderen Kontakt bei Banken. Die Thematik mit dem Score-Wert habe ich im Vorfeld bei meinen Gesprächen angesprochen. Die nachfolgende Berechnung ist demnach kalkulatorisch ok und belastbar, jedoch ohne Schufa-Abfrage. Dazu kommt es erst, wenn ich ein passendes Objekt habe und es „ernst“ wird.
      Mir ging/geht es erst einmal darum, zu sehen, was mich wieviel Kredit kostet und ob ich als auchreichend solvent gelte.

  2. Anton
    Anton sagte:

    Hallo,
    was macht denn deine Immobiliensuche? Bewege mich derzeit auf ähnlichen Wegen. Meiner Erfahrung nach sind die Anforderungen der Banken straffer geworden, stellt man einen Vergleich zum Vorjahr an. Eine 100% Finanzierung ist nach wie vor möglich. Jedoch gibt es nun höhere Aufschläge. Auch die Konditionen, Abfrage zum konkreten Objekt, erfolgt nicht mehr auf Zuruf. Es müssen sämtliche Angaben in Form der Selbstauskunft erbracht werden. Wo standen denn die dir angebotenen Zinssätze?

    • Elmar
      Elmar sagte:

      Hallo Anton,

      im Moment komme ich nicht wirklich weiter, da ich keine passenden Objekte finde… Ich habe gewisse Kriterien, die eich eigentlich auch nicht streichen möchte. Die Wohnung sollte nicht im EG liegen (ich würde DG bevorzugen), soll einen Balkon haben, Lift im Haus sollte ebenfalls vorhanden sein, ein Stellplatz und ebenso ein „brauchbarer“ Keller stehen auf der Liste. Von Größe und Raumaufteilung sowie Zustand mal ganz zu schweigen. 🙂

      Wo (geografisch) und was für ein Objekt zu welchem Preis suchst Du denn? Geht es bei dir auch um eine Wohnung, oder ein Haus? Vielleicht hast Du nich ein paar Tipps für mich? 🙂

      Leider kann ich auf keine Erfahrungen aus Vorjahren zurückgreifen. Denn obwohl ich mich schon lange mit der Idee beschäftige, bin ich erst jetzt wirklich mal zu einer Bank gegangen und habe das Gespräch gesucht. Glücklicherweise kenne ich 3, 4 Banker wirklich sehr gut, die viel Baufinanzierung machen und mir daher auch keine „Steine in den Weg legen“. Aber um eine Selbstauskunft o.ä. komme ich damit natürlich auch nicht herum. Ob die Konditionen dadurch besser werden, weiß ich auch nicht.
      Je nach Modell (Annuitätendarlehen oder Bausparer-Kombination) und Laufzeit sowie Zinsbindung (zwischen 10 und 25 Jahren) liegen die Zinssätze zwischen 1,70% und 3,05%. Aber sowohl die Zinsbindung, als auch das Modell macht hier einen gewaltigen Unterschied…

      Beste Grüße
      Elmar

      • Anton
        Anton sagte:

        Servus Elmar,
        leider war das richtige Objekt noch nicht dabei bzw. bin ich noch nicht zum Zug gekommen. Im Prinzip habe ich ein ähnliches Suchprofil für eine ETW in L, wobei ich mich vom Stellplatz verabschieden werde. Hinzu kommt die Problematik, dass hinter einem schönen Angebot viele Interessenten hängen. Durch höhere Gebote von potentiellen Käufern kann man da schnell aus dem Rennen sein. Die Höhe der Maklerprov. ist mittlerweile schon der Hit. Unterm Strich gibt es schon einige Hürden. Trotzdem versuche ich weiter mein Glück. Wünsche ich dir auch.

        Gute Kontakte zum Banker sind natürlich ein Vorteil. Da lässt sich bestimmt der ein oder andere Punkt hinterm Komma sparen. Mein Plan sind Finanzierung über 10 und unter 20 Jahren. Das Risiko bei kurzer Zinsbindung ist mir zu hoch. Und einen extra Bausparer will ich nicht anlegen, da der ja auch in entsprechender Höhe gefüttert werden will. Außerdem tilgt man in der Zeit den Hauptkredit weniger schnell, womit die Zinsen bis zur Einbindung des Bausparers schon höher sind. Sollte man aber im Detail ausrechnen.

        Halt deine Leser auf dem Laufenden,
        Gruß
        Anton

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