Investieren in Immobilien – kaufen oder mieten – Fluch oder Segen ?

© www.sparen-anlegen-vorsorgen.de

© www.sparen-anlegen-vorsorgen.de

Folgend ein Gastbeitrag von Herrn Marcus Riedl. Zur Zeit schreibt er an seinem ersten Buch zum großen Thema „Immobilien“ und erlaubt auf diese Weise erste Blicke in die Seiten. Er wird an dieser Stelle den Bereich Immobilien bei dem Vermögensaufbau mit seinem Wissen bereichern. Dafür bereits an dieser Stelle vielen Dank.

Teil 1:

Die eigene Immobilie vs. Mietimmobilie – kaufen oder mieten?

Für die einen ist es der heilige Gral, für andere wiederum ein absolutes „NoGo“. Da es dazu wirklich keine universelle Antwort gibt, möchte ich hier verschiedene Blickwinkel der Thematik beleuchten.

Beginnen wir mit dem Traum vieler Deutschen – den eigenen vier Wänden. Seit Menschengedenken spielt das Thema Wohnen eine zentrale Rolle in unserem Leben. Jeder ist froh ein eigenes Zuhause zu haben, egal ob das nun eine Höhle, eine Hütte, ein Haus oder sogar ein Schloss ist.

Neben den praktischen Aspekten zählen hier aber auch die emotionalen Faktoren, denn Zuhause wollen wir uns wohlfühlen, uns entfalten können und ein Nest für unsere Familie bauen. Natürlich geht das auch in einer gemieteten Immobilie, es fühlt sich nur nicht ganz so gut an, oder…?

Jetzt wollen wir uns mal den nackten Zahlen widmen. Um es anschaulich zu machen, stellen wir die Familie Mustermann (Anfang 30) vor die schwere Entscheidung, eine Eigentumswohnung bzw. ein Einfamilienhaus zu kaufen zu mieten.

Beispiel 1 – Die Wohnung

Eckdaten: Vier-Zimmer-Wohnung in einer mittelgroßen deutschen Stadt, komplett saniert und 100 qm groß. Kelleranteil und 2 PKW-Stellplätze gehören auch dazu.

monatl. Belastung

Miete

Kredit

Nettokaltmiete   p.M.

EUR   750,00

Kreditrate   p.M.

EUR    972,54

Stellplatzmiete p.M.

EUR   100,00

Instandhaltungsrücklage   p.M.

EUR      50,00

Gesamt p.M.

EUR 850,00

Gesamt p.M.

EUR 1.022,54

Ganz klar ersichtlich, der Kauf ist teurer und Eigenmittel in nicht unwesentlicher Höhe müssen auch einfließen. Aber wie sieht das Ganze langfristig aus. Klicken Sie im oberen Reiter auf „Langzeit-Betrachtung“.

Vergleich

Miete

Kauf

Nettokaltmiete EUR   7,50 / qm *1 Kaufpreis

EUR   210.000,00

Stellplatzmiete EUR   50,00 je PKW Grunderwerbsteuer

EUR   11.550,00

Makler   1/2 von 7% zzgl. MwSt.

EUR     8.746,50

Nebenkosten   (Notar + Grundbuchkosten)

EUR     3.810,00

Gesamt

EUR 234.106,50*²

*1 Eine lineare Mietsteigerung gibt es reell nicht, dafür wird aber jeder Vermieter entweder nach Investitionen ins Objekt bzw. als Inflationsausgleich die Miete anpassen (erhöhen!). Für unser Beispiel rechnen wir mit einer Steigerung von 1,0% p.a..

*2 Für unsere Berechnung haben wir einen Eigenmitteleinsatz von EUR 24.106,50 und eine langfristige Finanzierung über EUR 210.000,00 angesetzt. (Zins 3,75% für 30 Jahre fest; Rest danach EUR 0,00)

Langzeit-Betrachtung

Jahr

Miete p.a.

Miete p.M.

Kredit-

rate p.a.

Instand-

haltungs-

rücklage p.a.

Belastung p.M.

Kredit + IR

1

10.200,00 € 850,00 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

2

10.302,00 € 858,50 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

3

10.405,02 € 867,09 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

4

10.509,07 € 875,76 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

5

10.614,16 € 884,51 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

6

10.720,30 € 893,36 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

7

10.827,51 € 902,29 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

8

10.935,78 € 911,32 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

9

11.045,14 € 920,43 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

10

11.155,59 € 929,63 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

11

11.267,15 € 938,93 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

12

11.379,82 € 948,32 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

13

11.493,62 € 957,80 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

14

11.608,55 € 967,38 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

15

11.724,64 € 977,05 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

16

11.841,88 € 986,82 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

17

11.960,30 € 996,69 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

18

12.079,91 € 1.006,66 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

19

12.200,70 € 1.016,73 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

20

12.322,71 € 1.026,89 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

21

12.445,94 € 1.037,16 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

22

12.570,40 € 1.047,53 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

23

12.696,10 € 1.058,01 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

24

12.823,06 € 1.068,59 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

25

12.951,29 € 1.079,27 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

26

13.080,81 € 1.090,07 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

27

13.211,61 € 1.100,97 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

28

13.343,73 € 1.111,98 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

29

13.477,17 € 1.123,10 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

30

13.611,94 € 1.134,33 € 11.670,48 € 600,00 € 1.022,54 €

Zwischen-summe

354.805,89 € 350.114,40 € 18.000,00 € 368.114,40 €

31

13.748,06 € 1.145,67 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

32

13.885,54 € 1.157,13 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

33

14.024,39 € 1.168,70 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

34

14.164,64 € 1.180,39 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

35

14.306,29 € 1.192,19 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

36

14.449,35 € 1.204,11 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

37

14.593,84 € 1.216,15 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

38

14.739,78 € 1.228,32 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

39

14.887,18 € 1.240,60 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

40

15.036,05 € 1.253,00 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

41

15.186,41 € 1.265,53 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

42

15.338,27 € 1.278,19 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

43

15.491,66 € 1.290,97 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

44

15.646,57 € 1.303,88 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

45

15.803,04 € 1.316,92 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

46

15.961,07 € 1.330,09 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

47

16.120,68 € 1.343,39 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

48

16.281,89 € 1.356,82 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

49

16.444,71 € 1.370,39 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

50

16.609,15 € 1.384,10 € 0,00 € 600,00 € 600,00 €

Summe

657.524,46 € 350.114,40 € 30.000,00 € 380.114,40 €

Langfristig amortisiert sich sogar der hohe Eigenanteil und auch diverse Modernisierungen passen da noch in die Gesamtbetrachtung. Freilich werden die Skeptiker nun aufschreien und fragen: „Wer wohnt denn schon so lange in ein und derselben Wohnung?“ Den Punkt kann man nicht ignorieren, aber da jeder ja irgendwo wohnen muss, muss er auch dafür bezahlen. Und da sagt das Ergebnis ganz klar: langfristig geben Mieter mehr aus als Käufer, die dann noch eine Immobilie ihr Eigen nennen, die dann auch weiter verkauft oder vermietet werden kann.

Beispiel 2 – Das Einfamilienhaus

Wir nehmen an, die Familie Mustermann will künftig in einem Einfamilienhaus wohnen.

Eckdaten: Ein schönes Einfamilienhaus in einer mittelgroßen deutschen Stadt, komplett saniert und 120 qm groß. Ein Garten und eine Doppelgarage gehören auch dazu.

monatl. Belastung

Miete

Kredit

Nettokaltmiete   p.M.

EUR   1.200,00

Kreditrate   p.M.

EUR    1.759,84

Ganz deutlich ist der Kauf ist teurer und bindet Eigenmittel in nicht unwesentlicher Höhe. Aber wie sieht das Ganze langfristig aus. Klicken Sie im oberen Reiter auf „Langzeit-Betrachtung“.

Vergleich

Miete

Kauf

Nettokaltmiete EUR   10,00 / qm *1 Kaufpreis

EUR   380.000,00

Grunderwerbsteuer

EUR   20.900,00

Makler   1/2 von 7% zzgl. MwSt.

EUR   15.827,00

Nebenkosten   (Notar + Grundbuchkosten)

EUR     5.773,00

Gesamt

EUR 422.500,00*

*1 Eine lineare Mietsteigerung gibt es reell nicht, dafür wird aber jeder Vermieter entweder nach Investitionen ins Objekt bzw. als Inflationsausgleich die Miete anpassen (erhöhen!). Für unser Beispiel rechnen wir mit einer Steigerung von 1,0% p.a..

*2 Für unsere Berechnung haben wir einen Eigenmitteleinsatz von EUR 42.500,00 und eine langfristige Finanzierung über EUR 380.000,00 angesetzt. (Zins 3,75% für 30 Jahre fest; Rest danach EUR 0,00)

Langzeit-Betrachtung

Jahr

Miete p.a.

Miete p.M.

Kredit-

rate p.a.

Instand-

Haltungs-

rücklage   p.a.

Belastung p.M.

Kredit + IR

1

14.400,00 € 1.200,00 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

2

14.544,00 € 1.212,00 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

3

14.689,44 € 1.224,12 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

4

14.836,33 € 1.236,36 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

5

14.984,70 € 1.248,72 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

6

15.134,54 € 1.261,21 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

7

15.285,89 € 1.273,82 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

8

15.438,75 € 1.286,56 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

9

15.593,14 € 1.299,43 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

10

15.749,07 € 1.312,42 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

11

15.906,56 € 1.325,55 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

12

16.065,62 € 1.338,80 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

13

16.226,28 € 1.352,19 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

14

16.388,54 € 1.365,71 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

15

16.552,43 € 1.379,37 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

16

16.717,95 € 1.393,16 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

17

16.885,13 € 1.407,09 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

18

17.053,98 € 1.421,17 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

19

17.224,52 € 1.435,38 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

20

17.396,77 € 1.449,73 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

21

17.570,74 € 1.464,23 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

22

17.746,44 € 1.478,87 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

23

17.923,91 € 1.493,66 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

24

18.103,15 € 1.508,60 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

25

18.284,18 € 1.523,68 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

26

18.467,02 € 1.538,92 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

27

18.651,69 € 1.554,31 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

28

18.838,21 € 1.569,85 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

29

19.026,59 € 1.585,55 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €

30

19.216,86 € 1.601,40 € 21.118,08 € 0,00 € 1.759,84 €
Zwischen-summe 500.902,44 € 633.542,40 € 0,00 € 633.542,40 €

31

19.409,02 € 1.617,42 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

32

19.603,11 € 1.633,59 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

33

19.799,15 € 1.649,93 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

34

19.997,14 € 1.666,43 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

35

20.197,11 € 1.683,09 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

36

20.399,08 € 1.699,92 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

37

20.603,07 € 1.716,92 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

38

20.809,10 € 1.734,09 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

39

21.017,19 € 1.751,43 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

40

21.227,36 € 1.768,95 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

41

21.439,64 € 1.786,64 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

42

21.654,03 € 1.804,50 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

43

21.870,57 € 1.822,55 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

44

22.089,28 € 1.840,77 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

45

22.310,17 € 1.859,18 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

46

22.533,27 € 1.877,77 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

47

22.758,61 € 1.896,55 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

48

22.986,19 € 1.915,52 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

49

23.216,06 € 1.934,67 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

50

23.448,22 € 1.954,02 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Summe

928.269,82 € 633.542,40 € 0,00 € 633.542,40 €

Auch hier sieht es langfristig besser für den Kauf aus, obwohl am eigenen Einfamilienhaus auch nebenbei immer mal Kosten für die laufende Instandhaltung anfallen, die zumindest bei kleineren Beträgen im Rahmen des Mietvertrages auch vom Mieter zu zahlen sind.

Es ist und bleibt eine Glaubensfrage. Wer es sich leisten kann und den Traum vom Eigenheim hat, sollte ihn verwirklichen. Wer das nicht will, muss keine Immobilie erwerben und wer es sich nicht leisten kann, sollte tunlichst die Finger davon lassen. Also bitte kalkuliert die Kosten und Eure finanziellen Möglichkeiten genau durch, bevor Ihr Euch entscheidet. In vielen Fällen hält das Haus mit dem Kredit länger, als eine Ehe, die bei Geldsorgen anfängt zu wackeln.

Teil 2:

Die Immobilie als Investment

Nachdem wir uns in Teil 1 die eigengenutzten Immobilien angeschaut haben, wollen wir nun die Thematik der vermieteten Immobilie als Investment betrachten.

Hier gibt es wie überall mehrere Möglichkeiten, von denen wir uns für den Anfang auf Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser beschränken wollen. Reine Gewerbeimmobilien behalten wir den Profis vor, da hier neben höheren Renditen aber auch wesentlich höhere Risiken schlummern, die nur durch umfangreiche Vorkenntnisse richtig einzuschätzen sind.

Was soll uns denn nun eigentlich für diese Investmentkategorie begeistern? Wie wäre es mit der Wertstabilität. Klar können auch hier die Werte schwanken, aber wenn man von vornherein einige Basics beachtet, hält sich das Risiko in überschaubaren Grenzen. Übrigens, wer sich einmal bei FORBES.COM die Liste der reichsten Menschen weltweit ansieht, wird bei Etlichen als Quelle ihres Vermögens Real Estate lesen. Also muss da ja etwas dran sein. Was genau, schauen wir uns im Folgenden an.

Für unser Beispiel haben wir Herrn Mustermann, der TEUR 20 langfristig anlegen will und zur Zeit angesichts des niedrigen Zinsniveaus vor schwierigen Entscheidungen steht. Was soll er machen? Rentenpapiere (bzw. Anlagen mit festem Zins über eine gewisse Laufzeit; auch Rentenfonds) decken meist nicht mal die Inflationsrate ab, wobei Gebühren hier eigentlich auch noch zu betrachten sind. Aktienfonds oder ein Investment in reine Aktien könnten die Alternative sein. Egal wie, wenn in Geldwerte investiert werden soll, können TEUR 20 angelegt werden, denn mehr sind ja nicht da.

Anders sieht es da mit Immobilien aus. Hier sind heutzutage Finanzierungen bis zu 100% möglich (Bonität vorausgesetzt). Lassen wir die Zahlen sprechen. Wir nehmen an Herr Mustermann kann eine Eigentumswohnung zum Preis von TEUR 100 erwerben, die Monatlich eine Nettokaltmiete von EUR 650,00 erwirtschaftet. Wie sieht die Rechnung denn dann aus?

KostenartenBetrag
Kaufpreis100.000 €
Grunderwerbsteuer5.500 € *
Notarkosten1.462 €
Grundbuchamt683 €
Makler 1/2 von 7% zzgl. MwSt.4.165 €
Gesamt111.809 €
– Eigenmittel20.000 €
Finanzierung92.000 €

* Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist nicht in allen Bundesländern einheitlich, liegt aber bei den meisten Ländern bei 5,5 % des Kaufpreises.

Herr Mustermann will die Eigentumswohnung möglichst langfristig finanzieren. Er plant mit einem Darlehen über 30 Jahre mit 30jähriger Zinsfestschreibung (Restbetrag EUR 0,00; Kondition 3,75% p.a. nom.; keine Gebühren)

Wie sieht die Kalkulation p.M. von Herrn Mustermann aus?

Einnahmen / AusgabenBeträge
Nettokaltmiete+ 650,00 €
Darlehensrate– 426,07 €
Instandhaltungsrücklage *– 50,00 €
Hausverwalterkosten **– 25,00 €
Überschuss+ 148,93

* Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Höhe der Rücklagen in Relation der künftig zu erwartenden Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen.
** Je Wohneinheit ist mit Werten zwischen EUR 20,00 und EUR 25,00 zu rechnen.

Was soll man mit dem Überschuss machen? Auf jeden Fall sparen! Reserven müssen sein und das Finanzamt dürfen wir auch nicht vergessen. Aber der Reihenfolge nach. Ich empfehle auf einem separaten Konto (Tagesgeld – Zinsen spielen hier eine untergeordnete Rolle) die Höhe einer kompletten Jahreskaltmiete anzusparen, in unserem Fall EUR 7.700,00. Sicher dauert das eine Weile, aber wir haben ja Zeit und es kostet uns nicht unser Geld. Es kann passieren, dass die Miete ausbleibt oder der Mieter über Nacht verschwindet und die Wohnung wieder hergerichtet werden muss… Wenn dann die Mittel nicht zur Verfügung stehen, kann auch nicht weiter vermietet werden und es kommt kein neues Geld in Form von Miete nach. Fatal, deshalb Reserven schaffen!

Das Finanzamt liebt es, wenn wir viel verdienen. Während wir bei normalen Kurs- bzw. Zinsgewinnen für Beträge, die die Freigrenzen übersteigen (siehe Freistellungsaufträge der Bank) Kapitalertragsteuer und den Soli zahlen müssen, sieht es bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ganz anders aus. Herr fallen für Privatpersonen die normalen Einkommensteuern zu dem jeweiligen Steuersatz an. Aber fast alle Kosten können dagegen gerechnet werden.

Zum Verständnis, dank der neuen Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung erzielt Herr Mustermann neben seinem normalen Einkommen ( z.B. aus nichtselbständiger Arbeit) ein weiteres Einkommen in Höhe von EUR 7.700,00 p.a., das auch versteuert werden muss.

I.d.R. werden im Jahr der Anschaffung der Immobilie keine Steuern fällig, weil neben den Finanzierungszinsen und den Abschreibungen weitere Kosten, wie die Maklercourtage und Teile der Notar- und Gerichtskosten gegengerechnet werden können. Fragt hier bitte unbedingt einen Steuerberater, und das bevor ihr Euch zum Kauf entscheidet.

Im Idealfall zahlen Eure Mieter alle Kosten und Euren Kredit zurück. Für das zusätzliche Einkommen müsst Ihr nichts tun, außer Euch um die Instandhaltung zu kümmern. Mit dem einmalig eingebrachten Eigenkapital schafft Ihr einen Wert, der dieses um ein Vielfaches übersteigt und konstant Geld erwirtschaftet. Und nach 10 Jahren ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Mit einem Sparbrief über EUR 20.000,00 geht das alles nicht.

Fazit: Mit Immobilien lässt sich noch immer Geld verdienen, auch in der heutigen Zeit und trotz gestiegenen Preisen. Die Lage der Immobile ist entscheidend und der Einkaufspreis. Günstige Gelegenheiten gibt es immer, man muss nur genau hinschauen, vergleichen und verhandeln. Aber es ist keine Anlageform für jeden. Wer sich damit nicht anfreunden kann, aus Angst vor dem Kreditrisiko oder anderen Gründen, der sollte die Finger davon lassen und statt einem Direktinvestment vielleicht lieben in einen offenen Immobilienfonds investieren.

Zum Autor:

Marcus Riedl (38J.) – seit 1995 bei einer Volksbank angestellt und seit vielen Jahren Baufinanzierungsbetreuer. Des Weiteren bin ich begeisterter Eigenheimbesitzer, mit bald abbezahltem Kredit 😉

Marcus Riedl - Volksbank